Ülkemizde son yıllarda en çok karşılaşılan dava türlerinden birisi kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıklara ilişkindir. Kanunumuz kiracıya ve ev sahibine belirli haklar tanımış ve çeşitli yükümlülükler yüklemiştir. Makalemizde kiracı nasıl çıkarılır sorusuna cevap arayacağız.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracıyı evden çıkartma ibaresi hukukumuzda tahliye olarak geçmektedir. 6098 sayılı Türk borçlar Kanunun 350 ve devamı maddelerinde dava yoluyla konut ve çatılı işyerleriyle ilgili tahliye davaları düzenlenmiştir. Bu yazıda konut ve çatılı işyeriyle ilgili tahliye davaları incelenecektir.

Kiracıyı Çıkartma Yolları

Kiracıyı, taşınmazdan çıkartmak için başvurabileceğiniz hukuki yollar şunlardır:

  1. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları
  2. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları
  3. Temerrüd nedeniyle tahliye davaları
  4. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları
  5. Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması nedeniyle tahliye davaları
  6. Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye davaları
  7. Yeni malikin  ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları
  8. Sözleşmeye aykırılık veya fena kullanım nedeniyle tahliye davaları
  9. 10 yılllık kira süresinin dolması nedeniyle açılan tahliye davaları

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkartabilir Mi?

1 yıllık kira sözleşmesinin bitiminde, kiraya veren hiçbir sebebe dayandırmadan sadece sözleşmenin bittiğini ileri sürerek kiracıyı evden çıkartmayacaktır. Ancak, yukarıda belirttiğimiz nedenlerden biri ya da birkaçı mevcut ise kiracıyı evden çıkartabilecek yani tahliye edebilecektir.

Sözleşmesi Biten Kiracıya İhtarname Çekilmeli Midir?

Kiracısını tahliye etmek isteyen kiraya veren sadece sözleşme bitiminden dolayı değil, diğer nedenlerden dolayı da ihtarname çekmelidir. Örnek vermemiz gerekirse Türk Borçlar Kanunu 352/2. bendinde: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü bulunmaktadır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde; kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise; bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için  kiracıya yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu Nedir

Günümüzde ev sahipleri, sıklıkla kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunu merak etmektedir. Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu kiraya veren tarafından hazırlanmış ve kiracı tarafının imzalayacak olduğu usulüne uygun hazırlanmış tahliye taahhütnamesidir. İlgili taahhütleri alanında uzman kira avukatı eşliğinde hazırlanması, iki tarafın da sonradan hak kaybına uğramaması adına çok önemlidir.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliye Süresi Ne Kadardır?

Borçlar Kanunu 315. Maddesine göre  “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Hükmü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 352/2. bendinde: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü bulunmaktadır.

– Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde; kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise; bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için  kiracıya yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

– İhtarda ödenmeyen aylar kirasının hangi aylara ait olduğu açıkça yazılmalıdır.

– İhtar şekle tabi değildir. Noterden olabileceği gibi, telgraf veya taahhütlü mektupla da olabilir. 

– İhtarda ödeme süresinin belirtilmesi şart değildir. Kiranın ödenmediğinin belirtilmesi ve ihtarın tebliği yeterlidir.

– İcra takibi sonucu gönderilen ödeme emirleri de haklı ihtar olarak kabul edilebilir.

– İhtar gönderilmesi için kira bedelinin muaccel ve istenebilir olması gereklidir. Kira alacağı muaccel olmadan çekilen ihtar haklı sayılmaz.

– İhtarın haklı olması için hangi aya ait olduğu açıkça beliritlmelidir.

– Kira ödemesi ihtarın tebliğinden önce olmamalıdır.

Yeni Dükkan/Ev Sahibi Kiracıyı Çıkartabilir Mi?

Borçlar Kanunu 351. Maddesine göre Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Koşulları nelerdir?

Dava açma hakkı kiralananı iktisap eden yeni malike aittir.

Dava kiracıya karşı açılır. 

Yeni malik kiracıya iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde satın aldığına dair ihtar göndermelidir.

İktisap başlı başına dava açmak için yeterli değildir. Yeni malikin ve kanunda yazılı yakınlarının kiralanana ihitiyacının bulunması ve bunu kanıtlması gerekir. 

Dava açma zamanı nedir?

Yeni malik iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ ettirme şartı yerine geldikten sonra iktisap tarihinden itibaren 6 ayın sonunda dava açması gerekir. Yani ikisap tarihinden itibaren 6 ay beklemesi gerekir.

Burada yeni malikin seçimlik hakkı vardır. Önceki malikle yapılan sözleşme süresi kısa ise 6 ayın sonunu beklemeden sözleşmeye göre dava açabilir. Bu süre de sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aydır.

Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Borçlar Kanunun 347. Maddesine göre Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda tahliye için gerekçe gösterilmesine gerek yoktur.

Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir.

Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır.

10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır.

10 yıllık uzama süresinin bitimine 3 ay kala yazılı bildirim yapılmak sureti ile kiralayan kiracısına fesih bildirimi yaptıktan sonra sözleşme bitiminde yani 10 yıllık sürenin dolmasından itibaren kiracının tahliyesi davası açılabilir.

SONUÇ

Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar çeşitli şekillere ayrılmaktadır ve iki tarafı da mağdur edebilmektedir. Ev sahipleri sıklıkla, kiracıyı nasıl çıkartırım sorusunu sorarken kiracılar ise bu konuda ki yasal haklarını yeterince bilmemektedir. Kanunumuz, hem kiracıya hem de kiraya veren çeşitli haklar tanımış ve hak kayıplarının önüne geçmeye çalışmıştır. Siz de, haklarınızı bilerek maddi ve manevi kayıplarınızı en aza indirgemek için alanında uzman avukatlardan destek alabilirsiniz.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir