Kiracı tahliye davası, kiraya veren tarafından kiralanan taşınmazdan kiracının çıkartılması adına açılan davalardır. Hukukumuzda sıklıkla çıkartma ifadesi yerine tahliye ifadesi kullanılmaktadır. Hukukumuz, kiraya verene ve kiracıyı belli haklar ve yükümlülükler tanımıştır. Bugün makalemizde kısaca kiracı tahliye davalarına değineceğiz.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. Maddesinde kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık tutulmuştur. İcra ve İflas Kanunu 269 ve 272. Maddelerine dayalı tahliye davalarında icra hakimliği görevlidir.
Tahliye davalarında genel yetki kuralı gereği davalının ikametgahında görüleceği gibi sözleşmeden doğan dava olduğu için sözleşmenin ifa edileceği yer de taşınmaz malın bulunduğu yer olduğu için taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olacaktır.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davaları açılırken öncelikle kiracının hangi sebep ile tahliye edileceğine bakılır. Burada dikkat edilmesi gerek en önemli husus kiraya veren tarafından ileri sürülen sebebin hukukumuzda karşılığı olup olmamasıdır. Örnek vermemiz gerekirse, kiracıyı sadece öğrenci olduğu gerekçesi ile tahliye etmek mümkün değildir. Ancak kirasını düzenli ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilecektir. Kiracı tahliye davası basit yargılama usulüne göre görülmektedir. Kiracı tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermek zorunludur. Mahkeme tarafından verilen tahliye kararına karşı evi boşaltmayan kiracı icra yoluyla tahliye edilebilecektir.
Kural olarak tahliye davası kiralayan tarafından açılır. Zira kiralayan kira sözleşmesinin tarafı olup yetkisini sözleşmeden almaktadır. Sözleşmeden kaynaklanan bu yetkiyi kullanması için kiralayanın malik olması şart değildir.
Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
Kiraya veren tarafından kiracıya çekilen ihtarnameler noter vasıtası ile çekilebilecektir. İhtarname çekilirken dikkat etmeniz gereken bazı hususlar mevcuttur. Örneğin, ihtarnamenizde kiracıyı hangi sebeple tahliye etmek istediğinizi açıklamanız gerekmektedir. Noter vasıtası ile ihtarname çekerken bir diğer dikkat edeceğiniz husus ise sürelerdir. Burada dayandığınız tahliye gerekçesine göre süreler değişkenlik göstermektedir. İlgili süreleri kaçırdıktan sonra çektiğiniz ihtarnameler geçerli olmayacaktır ve daha sonra açacağınız davanıza dayanak teşkil etmeyecektir. Bu sebeple, noter vasıtası ile çektiğiniz ihtarnamelerde avukat desteği almanız önemli bir husustur.
Evden Çıkmayan Kiracıya Tazminat Davası
Kiraya verenin kiracıya karşı açabileceği tahliye davalarını daha önceki makalelerimizde detaylı olarak ele almıştık. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kiracının kirasını ödememesi nedeni tahliye yollarından birkaçıdır. Burada kiraya verenin dikkat etmesi gereken husus, tahliyesini haklı bir gerekçeye dayandırması olacaktır. Usulüne uygun şekilde icra takibine konu alınmış tahliye taahhüdüne rağmen kiracı evden çıkmıyor ise icra yoluyla cebren çıkartılabilecektir.
Tahliye Davasında İstinaf Tahliyeyi Durdurur Mu?
Tahliye davasında istinaf tahliyeyi durdurur mu sorusuna tahliye davaları başlığı altında genel olarak cevap vermek aslında zordur. Tahliye davanızı hangi gerekçe ile açtığınız yani hangi dava türüne dayandığınız önemlidir. Örneğin icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının kesinleşmesi şart değildir. Ancak, borçlu ilgili kararı tehiri icra talepli istinaf mahkemelerine götürürse ve buna ilişkin bir derkenar alarak dosyasına sunarsa tahliye talebi istinaf incelemesi sonuna kadar duracaktır.
Tahliye Davası İlk Celsede Biter Mi?
Tahliye davası ilk celsede biter mi sorusunun aslında spesifik bir cevabı yoktur. Şöyle ki; dosyanızda tamamlanması gereken bir husus kalmamışsa ilk celsede karara çıkabileceği gibi uygulamada tahliye davaları birden fazla celse devam etmektedir. Aslında bu tamamen dosyadaki eksikliklerin tamamlanması ile alakalıdır. Hukuk davaları dilekçeler aşaması, ön inceleme aşaması, tahkikat aşaması, sözlü yargılama aşaması ve karardan oluşmaktadır. İlgili aşamaların eksiksiz tamamlanması halinde dosyanız ilk celsede karara çıkabilir. Ancak, belirttiğimiz üzere uygulamada kira tahliye davaları birden fazla celse sürmektedir.
SONUÇ
Hukukumuz, kiracıya ve kiraya verene belirli haklar ve yükümlülükler getirmiştir. Maddi ve manevi olarak zarara uğramamanız açısından uyuşmazlık süreçlerini alanında uzman bir kira ve tahliye avukatından destek alarak yürütmek çok önemlidir.